KAJIAN PEMBANGUNAN PROJEK STARGATE-DAERAH KOTA SETAR-ALOR SETAR
KAJIAN PEMBANGUNAN PROJEK STARGATE-DAERAH KOTA SETAR-ALOR SETAR
1.0 PENGENALAN
1.1 Latar Belakang Projek
Dalam merealisasikan kemajuan Kedah
menjelang 2010, Six Dreambig Architect Company telah merencanakan pelbagai
pembangunan antaranya perancangan pembinaan projek STARGATE yang akan dapat
membantu peningkatan kemajuan terutama dalam aspek ekonomi.
Satu pelan
perancangan projek telah dirangka untuk
membina 215 unit kedai dan pejabat di STARGATE yang mempunyai dua dan 3
tingkat bangunan di atas lot-lot yang terdapat di kawasan STARGATE iaitu lot
yang bernombor 59, 60, 62, 63, 1420, 4433, 4445, 5610 yang terdapat di kawasan
Mukin Pengkalan Kundor, manakala lot-lot 61, 64, 4435, 4437, 4439, 4441, 6291
dan 6293 berada di kawasan Daerah Kota Setar, Kedah Darul Aman.
Kawasan kajian merupakan salah sebuah
kawasan yang terletak berhampiran Plaza
Tol Alor Setar Selatan dan dijangka siap sepenuhnya antara 8 hingga 10 tahun
lagi. Pemaju atau juga dikenali sebagai pemilik projek ini adalah daripada
Syarikat YIKEN-DXN STARGATE SDN. BHD yang terletak berhampiran Lebuh Raya
Sultan Abdul Halim, Alor Star, Kedah. Pembinaan projek ini juga melibatkan
jurutera awam dan jurutera struktur daripada Syarikat Perunding Timur (K) SDN.
BHD yang terletak di Kompleks Sukan Mu’Azam Shah, Lebuh Raya Sultan Abdul
Halim, Alor Star, Kedah.
Selain itu juga pembinaan projek ini turut
melibatkan kontraktor prinsipal iaitu kontraktor penting yang akan
bertanggungjawab di bawah Syarikat BIO SYNERGY
ENGINEERING SDN. BHD yang mana lokasinya terletak di Kompleks Hijau
Kuning, Lebuh Raya Sultan Abdul Halim, Alor Star, Kedah. Manakala kontraktor
utamanya ialah daripada syarikat FUSION DEVELOPMEN & CONSTRUCTION SDN. BHD
yang terletak di Kompleks Sultan Abdul
Hamid, Persiaran Sultan Abdul Hamid,
Alor Star, Kedah.
Manakala arkitek yang terlibat ialah daripada syarikat
EAST DESIGN CONSULTANT SDN. BHD yang
bertempat di Jalan Cantonment, Penang. Dalam projek ini juga melibatkan
jurutera M&E (Mechanical & Electrical) daripada penglibatan syarikat
Perunding PLA SDN. BHD. yang datangnya dari Penang yang terletak di Wisma
Pantai, Butterworth. Selain itu, pembabitan
juru ukur tanah juga penting dalam projek ini yang melibatkan syarikat JURUKUR PERUNDING SERVICE SDN. BHD.
yang lokasinya di Komplek Alor Star, Lebuh Raya Sultan Abdul Halim, Alor Star,
Kedah.
1.2
Saiz Projek
Dalam merangka perancangan projek ini
yang mempunyai keluasan sebanyak 266,575 ekar persegi yang mempaksikan skala
perkiraan pelan kunci iaitu 1 nisbah 12,500 ekar. Keluasan kawasan STARGATE ini
dapat dibahagikan kepada lima bahagian iaitu Fasa 1A, 1B, 1C, 1D dan 1E.
Bahagian
kawasan-kawasan ini mempunyai perbezaan dari segi saiz ekar persegi. Namun
begitu, laporan kajian ini hanya memfokuskan kepada Fasa 1A sahaja kerana hanya
fasa tersebut sahaja yang sedang dijalankan pembangunannya.
1.3
Jenis Projek
Projek STARGATE yang terletak di Alor
Setar ini merupakan projek bercampur ataupun dikenali sebagai ‘mixed
development’. Projek pembangunan bercampur ini membawa maksud pembangunan yang
dilaksanakan yang merangkumi pelbagai
komponen pembangunan dalam sesuatu kawasan.
Misalnya, terdapat kawasan perumahan, tapak kedai dan pejabat, pasaraya,
kedai makanan segera, kemudahan pengangkutan dan sebagainya.
2.0 CADANGAN KOMPONEN PROJEK
Dalam pelaksanaan projek STARGATE di
Alor Star Kedah ini terdapat beberapa komponen cadangan projek yang telah
dirancang dan akan dilaksanakan. Projek STARGATE mengandungi lima
Bagi
keseluruhan cadangan komponen pembangunan di kawasan STARGATE ini, terdapat
beberapa cadangan projek seperti pasaraya besar, dataran STARGATE, rumah kedai
pejabat, stesen minyak, restoran makanan segera, perumahan, tapak komersial,
taman rekreasi, hotel, hospital swasta dan bazar. Walaubagaimanapun hanya
projek di Fasa 1A sahaja yang sedang dijalankan. Manakala fasa-fasa lain masih
dalam perancangan.
2.1 Projek Pembinaan Fasa 1A
Bagi projek yang sedang dijalankan
adalah projek Fasa 1A. Di dalam
pelaksanaan projek bagi fasa 1A ini, terdapat beberapa projek pembangunan yang
sedang dijalankan. Di antaranya ialah projek pembinaan rumah kedai pejabat,
dataran STARGATE, stesen minyak, pasaraya besar dan restoran makanan segera.
2.2 Kawasan Perumahan Kedai Pejabat
Di dalam pembangunan pembinaan rumah
kedai pejabat tiga tingkat ini, terdapat 64
unit rumah kedai yang sedang dibangunkan. Keluasan bagi pembinaan projek
ini adalah 10,148.52 ekar. Bagi pembinaan rumah kedai dua hingga tiga tingkat
ini, terdapat 64 unit yang mempunyai keluasan 11,121.44 ekar. Sementara itu, bagi
pembinaan rumah kedai pejabat, terdapat 87 unit rumah kedai dengan keluasan
13,418.51 ekar yang sedang dibina.
2.3 Dataran STARGATE
Projek pembinaan Dataran STARGATE pula
dapat dijadikan sebagai kawasan bazar dan tapak expo. Pembinaan bazar dan tapak
expo ini dapat menarik peniaga bagi menjadikan kawasan STARGATE menjadi kawasan
tumpuan ramai. Selain itu juga, kawasan
dataran juga dapat dijadikan sebagai tapak untuk menjalankan aktiviti-aktiviti
formal seperti ceramah, pameran, konsert dan sebagainya. Dengan pelaksanan
aktiviti ini diharapkan dapat merapatkan lagi silaturahim antara penduduk
setempat.
2.4 Stesen Minyak
Projek pembangunan STARGATE ini juga merlibatkan
pembinaan stesen minyak bagi membekalkan minyak kepada penduduk setempat pada
masa akan datang. Hal ini disebabkan terdapat cadangan pembinaan projek
perumahan bagi Fasa yang seterusnya dalam pembangunan kawasan STARGATE ini.
Antara projek perumahan yang dicadangkan untuk fasa seterusnya ialah projek
perumahan banglo, teres dan rumah dua tingkat. Dengan adanya pembinaan stesen
minyak ini akan memudahkan penduduk setempat meneruskan perjalanan mereka.
Pembinaan stesen minyak ini juga secara tidak langsung dapat menyediakan
kemudahan mini market, pengeluaran wang tunai melalui mesin ATM, dan juga
perkhidmatan pembelian tiket bas ekspress. Hal ini akan memudahkan penduduk
kerana lokasi STARGATE adalah berhampiran dengan Lebuhraya Sultan
Abdul Halim di mana laluan utama bas ekspress bagi jalan susur keluar Alor Star
selatan ke Sungai Petani.
2.5 Pasaraya Besar
Dalam projek STARGATE ini juga
terdapat projek pembinaan pasaraya besar iaitu Tesco kedua di Alor Star.
Pembinaan pasaraya besar ini dapat memudahkan penduduk setempat mendapatkan
barangan keperluan harian mereka. Sasaran pembinaan Tesco kedua di Alor Star
ini dijangka dapat menarik ramai pengunjung yang rata-rata datang bersama
keluarga dan sahabat handai mereka. Pembinaan Tesco ini juga dapat mewujudkan
banyak peluang pekerjaan kepada penduduk di sekitar STARGATE yang mendiami
kawasan perumahan yang bakal dibina. Antara peluang pekerjaan yang bakal
ditawarkan adalah sebagai pembantu jualan, pengurus jualan, dan juruwang.
Peluang pekerjaan ini akan dapat meningkatkan pendapatan penduduk setempat.
Selain itu juga, pembukaan Tesco ini akan membuka lebih banyak peluang
perniagaan kepada usahawan tempatan dan luar yang ingin membuka perniagaan di
kawasan STARGATE ini. Peluang perniagaan ini dapat meningkatkan daya saing
dikalangan peniaga.
2.6 Restoran Makanan Segera
Selain itu juga, restoran makan segera
juga sedang dibangunkan di kawasan projek Fasa 1A. Antara restoran makanan
segera yang akan dibuka ialah Mc Donald, Kentucky Fried Chicken (KFC), Pizza
Hut, dan lain-lain. Pembinaan restoran makanan segera ini diharapkan dapat
menarik lebih ramai penduduk untuk menetap di kawasan STARGATE. Pembinaan
restoran makanan segera ini secara tidak langsung dapat memasarkan lagi sektor
perumahan yang akan dibangunkan di kawasan ini. Hal ini kerana dengan adanya
restoran makanan segera ini penduduk akan lebih tertarik untuk membeli rumah di
kawasan tersebut.
3.1 Lokasi Cadangan Pembangunan
Projek STARGATE yang terletak di Alor Setar ini terletak di
bawah rancangan tempat daerah Kota Setar tahun 2002 hingga 2015. Kawasan
STARGATE ini merupakan rancangan pembangunan khas. Rancangan
pembangunan khas ini adalah projek yang dimajukan oleh sektor swata tetapi
tanah di kawasan terbabit adalah milik kerajaan yang disimpan khas untuk projek
yang bakal dijalankan jika mendapat kelulusan. Kawasan STARGATE ini terletak di
kawasan BPK1.36 di bawah zon perumahan yang terkandung dalam rancangan
tempatan.
3.2
Senarai Maklumat Tentang STARGATE dalam
Rancangan Tempatan
Di dalam projek STARGATE ini merujuk
rancangan tempatan menyatakan bahawa bagi jenis guna tanah perniagaan aktiviti
yang dibenarkan adalah seperti Kompleks Perniagaan , Stesen Minyak dan bagi
aktiviti yang dibenarkan dengan syarat dalam jenis guna tanah perniagaan ialah
seperti perindustrian sederhana, institusi awam, kemudahan pengankutan,
infrastruktur dan utiliti, syarat dinyatakan adalah seperti mengikut keperluan
piawaian perancangan yang di tetapkan tertakluk kepada peluang teknikal.
Aktiviti yang tidak dibenarkan di dalam jenis guna tanah perniagaan adalah seperti
Institusi swasta , keselamatan dan pelupusan sisa pepejal dan toksik.
Aktiviti yang dibenarkan dalam jenis
guna tanah lapang dan rekreasi adalah seperti Rekreasi dan sukan manakala
aktiviti yang dibenarkan dengan syarat ialah jalanraya, pengangkutan darat,
infrastruktur dan utiliti. Bagi aktiviti yang tidak dibenarkan di tanah lapang
dan rekreasi adalah pelepusan sisa pepejal dan sisa toksik.
Syarat yang di
gunakan terhadap jenis gunba tanah ini adalah ketinggian bangunan maksima 3 tingkat dan ketinggian bangunan bergantung
kepada keharmonian dengtan kawasan sekitar serta tertakluk kepada lain-lain
syarat yang diguna pakai oleh Majlis Bandaraya Alor Setar, Semua pemajuan perlu
mematuhi garis panduan dan piawaian yang diguna pakai oleh Majlis Bandaraya Alor Setar
Jenis guna tanah kediaman terancang
adalah aktiviti yang dibenarkan seperti rumah sebuah , rumah berkembar , rumah
kluster dan rumah teres . Manakala aktiviti lain yang dibenarkan dengan syarat
bagi jenis guna tanah kediaman terancang ialah bangunan penginapan, bangunan
sementara, gerai dan pasar , makanan dan minuman, stesen minyak dan institusi
swasta.
Syarat yang dibenarkan adalah perlu dimana di lot berhadapan jalan utam
sahaja iaitu 30 meter , syarat yang lain gerai ditempatkan di satu tempat
berpusat dan teratur.Seterusnya mengikut keperluan piawaian perancangan yang
telah ditetapkan. Manakala aktiviti yang di benarkan bagi jenis guna tanah ,
kediaman terancang ialah pangsapuri servis , perkuburan , pasar borong dan
pasar basah , keselamatan dan infrastruktur dan utiliti seperti sisa pepejal
dan sisa toksik.
Bagi syarat-syarat yang diperlukan ialah , ketinggian bangunan
bergantung kepada nisbah plot , kawasan plinth dan keharmonian dengan kawasan
sekitar serta tertaktuk kepada syarat-syarat yang telah di tetapkan oleh Majlis
Bandaraya Alor Setar.
Rancangan tempatan ini diperlukan oleh
pemaju untuk dijadikan rujukan bagi jenis-jenis guna tanah yang terdapat di
sesebuah tempat.oleh yang demikian rancangan tempatan perlu di sediakan oleh
pihak berkuasa tempatan membantu dan merancang sesebuah pmbangunan di dalam
sesebuah daerah dan untuk memudahkan pemaju untuk mengenalpasti keutamaan
kawasan dan tindakan segera yang perlu dilaksanakan.
KAEDAH
PEMBIAYAAN
Bagi memulakan sesuatu
projek pembangunan, ianya pasti memerlukan dana atau sumber kewangan. Salah
satu cara untuk membiayai projek-projek pembangunan yang ingin dilakukan ialah
dengan membuat pinjaman kewangan melalui institusi kewangan atau pun bank. Bagi
projek pembangunan Stargate pula ia mendapat dana kewangan dari Yayasan Islam
Negeri Kedah and DXN Holdings Bhd. Kerjasama diantara dua institusi in
melibatkan kos sebanyak RM90 juta.
PROSES
PERLAKSANAAN
Keseluruhan anggaran projek STARGATE
yang sedang dijalankan ini dijangkakan menelan belanja sebanyak RM90 juta.
Walau bagaimanapun, jumlah kos bagi menyiapkan projek ini dilihat terlalu besar
jika hendak dibandingkan dengan keluasan projek iaitu sekitar 303.566 hektar
sahaja. Anggaran kos projek ini meliputi rumah kedai, stesen minyak, pasaraya
besar, kawasan perumahan, tapak rekreasi, tapak komersial dan lain-lain.
Kos anggaran sebenar pembangunan
projek ini tidak mencapai jumlah sebanyak RM90 juta.
Hal ini kerana, peruntukan
yang telah ditetapkan adalah tidak mengikut rancangan pembangunan STARGATE.
Berdasarkan kepada rancangan pembangunan STARGATE, terdapat lima fasa yang akan
dijalankan iaitu Fasa 1A, Fasa 1B, Fasa 1C, Fasa 1D dan Fasa 1E. Namun begitu,
hanya fasa 1A sahaja yang telah dibangunkan sedangkan kawasan bagi fasa-fasa yang
lain masih lagi belum disahkan untuk dibangunkan.
Pembangunan projek ini dijalankan secara
berperingkat-peringkat. Misalnya, apabila Fasa 1A siap dibangunkan dan
seterusnya mendapat permintaan yang menggalakkan, maka Fasa 1B akan dibangunkan
mengikut rancangan yang telah ditetapkan.
Begitu juga dengan Fasa 1C dan
fasa-fasa seterusnya mestilah berpandukan kepada permintaan daripada pihak
pembeli. Ini merupakan salah satu strategi untuk memasarkan keseluruhan projek
yang dibangunkan mendapat permintaan
daripada pihak pembeli. Ia bertujuan
untuk memastikan setiap fasa di dalam projek STARGATE habis terjual.
Namun begitu, sekiranya Fasa 1A tidak
mendapat sambutan yang memberangsangkan, maka secara tidak langsung fasa-fasa
seterusnya tidak akan dibangunkan seperti dalam rancangan pembangunan.
Faktor-faktor yang menyebabkan Fasa 1A tidak mendapat sambutan daripada pembeli
akan dikaji semula untuk meningkatkan perjualannya. Di sinilah pemaju perlu
memainkan peranan bagi mengenal pasti kelemahan-kelemahan yang terdapat di
dalam Fasa 1A agar fasa-fasa yang seterusnya dapat dibangunkan tanpa sebarang
halangan.
Kos bagi keseluruhan projek STARGATE
ini boleh dicapai dengan anggaran kurang daripada RM90 juta jika pembangunan di
setiap fasa berjalan dengan jayanya. Di dalam Fasa 1A, pembangunan hanya
tertumpu kepada kedai pejabat, dataran STARGATE, stesen minyak, pasaraya besar,
dan restoran makanan segera ‘Fast Food’.
Jika dilihat, terdapat beberapa kelemahan di dalam pembangunan projek Fasa 1A
antaranya hanya terdapat satu tapak stesen minyak sahaja serta lebih
menfokuskan kepada bangunan kedai dan pejabat sahaja.
Pada fasa seterusnya, iaitu fasa 1B
seharusnya tapak untuk stesen minyak ditambah lagi untuk kemudahan penduduk
setempat.
Hal ini disebabkan oleh saiz kawasan yang besar tidak cukup dengan
hanya sebuah stesen minyak sahaja kerana kawasan ini akan menjadi tumpuan orang
ramai akibat daripada pembinaan infrastruktur yang disediakan.
Dalam fasa 1B, dicadangkan projek pembangunan
merangkumi kawasan perumahan, perhotelan, hospital swasta, dan bazaar bagi
memenuhi keperluan penduduk setempat. Sebagai contoh, pembangunan kawasan
perumahan perlulah mengambil kira taraf pendapatan penduduk sama ada rendah,
sederhana atau tinggi.
Oleh itu, pembangunan perumahan yang dibangunkan
haruslah meliputi perumahan teres satu tingkat, teres dua tingkat dan banglo.
Justeru, setiap orang dapat memiliki rumah di kawasan tersebut mengikut tahap
kemampuan mereka. Dengan wujudnya kawasan perumahan sekaligus akan menggalakkan
lagi orang ramai untuk tinggal di
kawasan tersebut disamping menggunakan
kemudahan-kemudahan lain yang disediakan.
Secara keseluruhannya, setiap fasa
perlu menumpukan kepada pembangunan lestari iaitu pembangunan terancang
meliputi semua aspek seperti kemudahan jalan raya, perumahan, kedai pejabat,
pasaraya, stesen minyak, sekolah, hospital, balai polis, taman rekreasi,
restoran, dan sebagainya. Dengan adanya kemudahan tersebut, maka pembangunan di
kawasan STARGATE ini akan berkembang dengan pesat dan jayanya.
KESIMPULAN
Secara
keseluruhan konsep pembangunan membawa pelbagai maksud dan pengertiannya yang
meluas terutamannya mengenai perspektif atau konteks dalam pembangunan sekarang
terutamannya pembangunan Negara kita dalam memacu dan menjadi landasan untuk
Negara ini terus menbangunkan aspak pembangunan yang lebih memikirkan akan
aspek “pembangunan mapan” dalam perlaksanaan pelbagai projek pembangunan.
Sementara
itu, projek pembangunan yang dilaksanakan akan melibatkan pelbagai maksud dan
tujuan utama pembangunan itu misalnya pelbagai tokoh mengemukakan pandangan
mengenai “pembangunan” seperti tokoh pembangunan yang terkenal seperti Michael
P. Tadaro, Dudley Seer, Syed Husin Ali dan sebagainya yang melontarkan pelbagai
pendapat mengenai pembangunan, namun mereka memberikan pendapat mengenai
pembangunan yang berbeza dan melalui pelbagai sudut. Dengan ini tugasan ini
dapat memberi gambaran yang jelas akan pembangunan yang sebenar yang mana
kesemuanya berkehendak akan pembangunan yang lebih baik dari pelbagai aspek yang
boleh mewujudkan sesuatu projek pembangunan yang berjaya dari pelbagai aspek.
Justeru itu pelbagai tokoh memberi maksud yang
berlainan akan pembangunan seterus menjadi panduan kepada para pemaju akan
maksud sebenar pembangunan.
Post a Comment